W przypadku umów deweloperskich, a ściślej jeśli chodzi o stan nabywanych nieruchomości, ważnym jest by zdawać sobie sprawę z praw przysługujących nabywcom względem dewelopera w kwestii ewentualnych wad lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego. Swoistą instytucją ochronną jest w tym wypadku regulowana w kodeksie cywilnym rękojmia. Ustanawia ona odpowiedzialność osoby sprzedającego za wady rzeczy sprzedanej względem nabywcy. Odnosi się to w równym stopniu też do nieruchomości.
Jeśli chodzi o wady fizyczne, to mamy z nimi chociażby do czynienia, kiedy dana nieruchomość:
- nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia,
- nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego,
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia,
- został kupującemu wydany w stanie niezupełnym.
Natomiast wada prawna wystąpi, kiedy przykładowo deweloper sprzeda nabywcy nieruchomość, którą uprzednio sprzedał innemu nabywcy. W takiej sytuacji wada prawna polega na tym, że nieruchomość będąca przedmiotem umowy z deweloperem ma już właściciela w postaci osoby trzeciej, poprzedniego nabywcy.
Roszczenia z tytułu rękojmi
Według przepisów kodeksu cywilnego, jeżeli mieszkanie czy dom jednorodzinny ma wadę, nabywca może domagać się obniżenia ceny. Może też odstąpić od umowy, chyba, że deweloper usunie wadę. Nabywca może też żądać wymiany nieruchomości na wolną od wad, albo też usunięcia istniejących wad, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę.
Domniemanie istnienia wady
Istotne w kontekście uprawnień z tytułu rękojmi jest domniemanie istnienia wady. Zgodnie z art. 5562 kodeksu cywilnego, mogą z niego skorzystać konsumenci, jeśli wada nieruchomości została wykryta w ciągu roku od jej wydania nabywcy. Domniemanie działa wtedy w ten sposób, że przyjmuje się, że wada lub jej przyczyna istniała już w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, tj. wydania danej rzeczy. Nabywca nieruchomości, który wykrył wadę w pierwszym roku posiadania, nie musi wykazywać, że jest to pierwotna wada nieruchomości, a nie późniejsze uszkodzenie. Jest to dla niego duże uproszczenie dowodowe, ponieważ ciężar dowodowy przechodzi na dewelopera (sprzedającego). W celu uchylenia się od odpowiedzialności za niezgodność z umową powinien on bowiem wykazać, że w chwili wydania rzecz nie była obciążona wadą. To on ma obowiązek ustalić kiedy dana wada powstała, a jeżeli odmawia uznania roszczenia nabywcy, to dodatkowo musi udowodnić, że wada zgłoszona przez nabywcę nie jest wadą w rozumieniu przepisów o rękojmi.
Po upływie rocznego terminu od chwili wydania rzeczy kupujący nie traci uprawnień z tytułu rękojmi, jednak nie może skorzystać z dobrodziejstwa domniemania istnienia wady. W takim przypadku na nabywcy spoczywa ciężar udowodnienia, że niezgodność istniała już w chwili wydania rzeczy.
Zwolnienie od odpowiedzialności
Warto pamiętać o tym, że odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości względem jej nabywcy nie są bezwzględne. Zgodnie bowiem z art. 577 kodeksu cywilnego, deweloper nie będzie obarczony odpowiedzialnością za wady, jeśli nabywca wiedział o ich istnieniu, kiedy to zawierał z nim umowę. Uznaje się bowiem, że jeśli nabywca wiedząc o wadzie danej rzeczy zdecydował się na jej zakup, to wyraża on dorozumianą zgodę na zawarcie umowy sprzedaży rzeczy obciążonej wadą po cenie ustalonej w umowie, a istniejący stan rzeczy w zupełności mu odpowiada.
Podstawa prawna: art. 566 – 5663 i 577 kodeksu cywilnego.
