Masz spór z deweloperem?

Nowa ustawa deweloperska

Nowa ustawa deweloperska

Z dniem 1 lipca 2022 r. weszła w życie tzw. nowa ustawa deweloperska tj. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (zwana dalej: Ustawą). Jednocześnie uchylono poprzednią ustawę deweloperską tj. ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 r.

 

Prospekt informacyjny

 

Zgodnie z treścią art. 20 Ustawy z chwilą rozpoczęcia sprzedaży deweloper jest zobligowany do sporządzenia prospektu informacyjnego. Z kolei przed zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej obowiązany jest doręczyć prospekt informacyjny wraz z załącznikami osobie zainteresowanej. Do ustawy dołączony jest załącznik ze wzorem prospektu. W poprzedniej ustawie deweloperskiej prospekt doręczany był tylko na wyraźne żądanie klienta. Dodatkowo nowa Ustawa znacznie rozszerza katalog spraw, które powinny znaleźć się w prospekcie.

 

Odbiór lokalu oraz prawo nabywcy do wykonania zastępczego

 

Nowa Ustawa uszczegóławia procedurę odbioru lokalu, a nabywca zostaje wyposażony w nowe uprawnienia pozwalające mu na odmowę odbioru lokalu. Ustawa przewiduje, także domniemanie uznania wad przez dewelopera oraz procedurę usuwania wad istotnych.

 

Procedura odbioru lokalu została uregulowana w art. 41 Ustawy. W sytuacji stwierdzenia wady istotnej potwierdzonej przez rzeczoznawcę budowlanego nabywca, będzie mógł nawet odstąpić od umowy.

 

Ponadto w sytuacji gdy deweloper nie dochowa 14 dniowego terminu od dnia podpisania protokołu o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach uważa się, że deweloper uznał wady.

 

Nabywca uprawniony, będzie także do usunięcia wady na koszt dewelopera, w sytuacji gdy deweloper uchybi termin do usunięcia wady „nieistotnej” tj. w terminie 30 dni od podpisania protokołu, w terminie dodatkowym wyznaczonym przez dewelopera bądź w dodatkowym terminie wyznaczonym deweloperowi przez nabywcę, jeśli deweloper nie usunął wad w terminie 30 dni lub nie wyznaczył terminu dodatkowego.

 

Umowa rezerwacyjna

Ustawodawca uregulował w Ustawie powszechnie stosowaną w obrocie, a wcześniej nieuregulowaną umowę rezerwacyjną.

 

Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

 

Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Umowę zawiera się na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowe

 

Umowa rezerwacyjna określa w szczególności:

1) strony, miejsce i datę zawarcia umowy;

2) cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;

3) wysokość opłaty rezerwacyjnej,

4) okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

 

Strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej.

 

Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej.

 

Opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:

1) rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, o których mowa w art. 31 zdanie drugie, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej w rozumieniu art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;

2) deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, o którym mowa w art. 4, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;  Opłata rezerwacyjna w takim przypadku zwracana jest w podwójnej wysokości.

3) deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

 

W przypadku gdy umowa deweloperska została poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.

 

W przypadku zainteresowania wsparciem prawnym, w zakresie regulacji związanych z nową ustawą deweloperską, prosimy o kontakt z Kancelarią Adwokacką Sieńko i Partnerzy.

 

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *