Nowa ustawa deweloperska
Z dniem 1 lipca 2022 r. weszła w życie tzw. nowa ustawa deweloperska tj. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (zwana dalej: Ustawą). Jednocześnie uchylono poprzednią ustawę deweloperską tj. ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 r.
Prospekt informacyjny
Zgodnie z treścią art. 20 Ustawy z chwilą rozpoczęcia sprzedaży deweloper jest zobligowany do sporządzenia prospektu informacyjnego. Z kolei przed zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej obowiązany jest doręczyć prospekt informacyjny wraz z załącznikami osobie zainteresowanej. Do ustawy dołączony jest załącznik ze wzorem prospektu. W poprzedniej ustawie deweloperskiej prospekt doręczany był tylko na wyraźne żądanie klienta. Dodatkowo nowa Ustawa znacznie rozszerza katalog spraw, które powinny znaleźć się w prospekcie.
Odbiór lokalu oraz prawo nabywcy do wykonania zastępczego
Nowa Ustawa uszczegóławia procedurę odbioru lokalu, a nabywca zostaje wyposażony w nowe uprawnienia pozwalające mu na odmowę odbioru lokalu. Ustawa przewiduje, także domniemanie uznania wad przez dewelopera oraz procedurę usuwania wad istotnych.
Procedura odbioru lokalu została uregulowana w art. 41 Ustawy. W sytuacji stwierdzenia wady istotnej potwierdzonej przez rzeczoznawcę budowlanego nabywca, będzie mógł nawet odstąpić od umowy.
Ponadto w sytuacji gdy deweloper nie dochowa 14 dniowego terminu od dnia podpisania protokołu o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach uważa się, że deweloper uznał wady.
Nabywca uprawniony, będzie także do usunięcia wady na koszt dewelopera, w sytuacji gdy deweloper uchybi termin do usunięcia wady „nieistotnej” tj. w terminie 30 dni od podpisania protokołu, w terminie dodatkowym wyznaczonym przez dewelopera bądź w dodatkowym terminie wyznaczonym deweloperowi przez nabywcę, jeśli deweloper nie usunął wad w terminie 30 dni lub nie wyznaczył terminu dodatkowego.
Umowa rezerwacyjna
Ustawodawca uregulował w Ustawie powszechnie stosowaną w obrocie, a wcześniej nieuregulowaną umowę rezerwacyjną.
Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Umowę zawiera się na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowe
Umowa rezerwacyjna określa w szczególności:
1) strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
2) cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
3) wysokość opłaty rezerwacyjnej,
4) okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej.
Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej.
Opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:
1) rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, o których mowa w art. 31 zdanie drugie, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej w rozumieniu art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;
2) deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, o którym mowa w art. 4, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej; Opłata rezerwacyjna w takim przypadku zwracana jest w podwójnej wysokości.
3) deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
W przypadku gdy umowa deweloperska została poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.
W przypadku zainteresowania wsparciem prawnym, w zakresie regulacji związanych z nową ustawą deweloperską, prosimy o kontakt z Kancelarią Adwokacką Sieńko i Partnerzy.