Przepisy znowelizowanej ustawy w sposób szczególny opisują procedurę odbioru lokalu przez nabywcę od dewelopera. Procedura ta ma zastosowanie do lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych stanowiących przedmiot umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu lub domu jednorodzinnego.
Zmiany w procedurze odbioru lokalu od lipca 2022 r.
Ustawodawca przewiduje szereg rozwiązań wzmacniających pozycję nabywcy, takich jak:
- domniemanie uznania wad w przypadku, gdy deweloper w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu nie powiadomi nabywcy o uznaniu bądź odmowie uznania wad;
- warunek braku nadmiernej niedogodności dla nabywcy w razie przedłużenia przez dewelopera 30-dniowego terminu na usunięcie wad;
- prawo nabywcy do wyznaczenia deweloperowi nowego terminu na usunięcie wad w sytuacji, gdy deweloper nie usunie wad w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, a ponadto nie wskaże nowego terminu na ich usunięcie bądź wskaże nowy termin, którego nie zachowa;
- prawo nabywcy do usunięcia wad na koszt dewelopera w razie ich nieusunięcia w terminie wyznaczonym przez nabywcę;
- prawo nabywcy do odstąpienia od umowy w razie uznania wady istotnej przez dewelopera w protokole i jej nieusunięcie w terminie wyznaczonym przez nabywcę;
- prawo nabywcy do odmowy dokonania odbioru w sytuacji, gdy deweloper odmówi uznania w protokole wady istotnej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Warto wiedzieć, jak wyżej wskazane rozwiązania zmieniły procedurę odbioru lokali, a w szczególności, w jakim celu z czynności sporządzany jest protokół i jaka jest jego rola w całej procedurze. Należy pamiętać, że nienależyte wykonanie lub niewykonanie procedury może skutkować zobowiązaniem do zapłaty kar umownych przewidzianych w treści umowy.
Kto musi się stawić na odbiór przedmiotu umowy?
Odbiór musi być dokonany w obecności zarówno nabywcy, jak i dewelopera (lub ich przedstawicieli) przed zawarciem umowy przenoszącej prawo własności przedmiotu na nabywcę. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy, jeżeli nabywca dwukrotnie nie stawi się do odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przy czym należy pamiętać, że uprawnienie to aktualizuje się dopiero w momencie, gdy deweloper dwukrotnie doręczy nabywcy wezwanie w formie pisemnej w odstępstwie co najmniej 60 dni. Deweloper nie może odstąpić od umowy, gdy nabywca nie stawił się z uwagi na wydarzenia będące konsekwencją działania siły wyższej.
W jakim terminie odbiór powinien być dokonany?
Ustawa nie określa dokładnego terminu, w jakim powinien być dokonany odbiór. W tym zakresie strony mogą swobodnie określić dokładny termin odbioru przedmiotu w zawieranej umowie. Przepis formułuje jedynie ramy czasowe wyznaczone przez dwa zdarzenia, tj. po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy budynku pod warunkiem, że później organ nie zgłosi sprzeciwu.
Czy sporządzenie protokołu przy odbiorze lokalu jest obowiązkowe? Co powinien zawierać protokół?
Protokół z czynności stanowi pisemne potwierdzenie przeprowadzenie odbioru i jest obowiązkowym elementem każdej procedury odbioru lokalu. Podpisują go nabywca i deweloper. Protokół powinien zawierać opis lokalu oraz całej czynności, tj. kto się stawił oraz w jakim miejscu i w jakim terminie dokonano odbioru. Pamiętaj jednak, że najważniejszą
częścią protokołu jest opis stwierdzonych przez nabywcę wad przedmiotu umowy. Wady te muszą zostać umieszczone w protokole, choćby były z perspektywy dewelopera bezzasadne. Fakultatywnie deweloper może umieścić w protokole oświadczenie o uznaniu bądź odmowie uznania wad. W takiej sytuacji dewelopera nie wiąże 14-dniowy termin na przekazanie odrębnej informacji bądź oświadczenia w tym przedmiocie.
Czym jest wada istotna lokalu?
Wada istotna lokalu to taka, która zakłóca normalne korzystanie z przedmiotu (mogą to być np. różnice w projektowanej i rzeczywistej powierzchni użytkowej przedmiotu umowy większe niż 2%). Przepisy nie określają wprost, czym jest wada istotna. Jedynie różnicują sytuację
prawną dewelopera w zależności od charakteru stwierdzonej wady przez nabywcę. Przykładowo, w sytuacji, gdy nabywca stwierdzi, iż lokal posiada wadę istotną, a deweloper odmówi uznania wady w protokole nabywca może odmówić dokonania odbioru lokalu. Prawo do odmowy dokonania odbioru lokalu nie przysługuje w razie zgłoszenia wady nieistotnej. Należy pamiętać, że postanowienia umowy wymieniające przykłady wad istotnych mogą zostać uznane za nieważne, jeżeli kształtują mniej korzystną sytuację dla nabywcy niż przepisy ustawy.
Stwierdzenie wady w protokole podczas odbioru lokalu – co dalej?
Deweloper w ciągu 14 dni od dnia podpisania protokołu musi ustosunkować się do zgłoszonej wady. Przyjmuje się domniemanie, że deweloper uznał w całości zgłoszone wady, jeżeli w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu nie powiadomi nabywcy o uznaniu bądź odmowie uznania wad. Wówczas deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego. Deweloper ma prawo przedłużenia 30-dniowego terminu, o ile wykonaniu obowiązku stoją na przeszkodzie warunki techniczne, kwestie organizacyjne czy problemy z dostępnością materiałów. Należy jednak pamiętać, że przedłużenie 30-dniowego terminu nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. W przeciwnym razie nabywcy przysługuje roszczenie
odszkodowawcze na podst. art. 471 k.c.
Uprawnienia nabywcy przysługujące w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu
Sytuacja staje się bardziej skomplikowana z perspektywy dewelopera, jeżeli nie wskaże on nowego terminu usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia bądź nie usunie wad w nowo wyznaczonym terminie. W takiej sytuacji nabywca wyznacza deweloperowi dodatkowy termin na usunięcie wady. Bezskuteczny upływ wyznaczonego terminu przez nabywcę aktualizuje po jego stronie dwojakiego rodzaju uprawnienia:
1) roszczenie o zwrot kosztów usunięcia wady lub
2) prawo odstąpienia od umowy w przypadku stwierdzenia wady istotnej w protokole.
Usunięcie wady na koszt dewelopera oznacza, że odpowiedzialność za usunięcie wady od tego momentu ponosi wybrana przez nabywcę osoba, a nie deweloper.
Na deweloperze ciąży jedynie obowiązek zwrotu kosztów usunięcia wady, przy czym koszty te muszą być udokumentowane (np. w formie faktury) i przedstawione przez nabywcę. Należy zauważyć, że nabywca winien dochować wszelkiej staranności przy wyborze osób mających usunąć wadę, bowiem w razie nieskutecznego usunięcia wady przez wybraną osobę nabywca traci
uprawnienie do dochodzenia dalszych roszczeń względem dewelopera. Istotnym jest, że prawo odstąpienia od umowy przysługuje tylko w przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole. Zatem nabywcy nie przysługuje prawo do odstąpienia od umowy, jeżeli wada została uznana za istotną w późniejszym oświadczeniu dewelopera złożonym w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu.
Jak widać odbiór lokalu mieszkalnego nie należy do najłatwiejszych i warto zwrócić uwagę na wszystkie usterki i niedociągnięcia techniczne, które po dłuższym czasie mogą okazać się problematyczne dla nabywcy. Z tych względów tak ważne jest, by w miarę możliwości zgłaszać wszelkie zauważone wady do protokołu już przy odbiorze lokalu mieszkalnego.
Podstawa prawna: art. 41 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
