W kontekście umów deweloperskich nie budzi wątpliwości fakt, że wprowadzanie do umowy zapisów dot. ewentualnego zadatku jest jak najbardziej możliwe. Co więcej, ta kwestia nawet nie musi wprost wyartykułowana w umowie, by można było w pełni skorzystać z instytucji zadatku. Pojęcie zadatku wprowadza w polskim prawie art. 394 kodeksu cywilnego i ma on takie znaczenie, że danie go przy zawarciu umowy ma taki skutek, że „(…) w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”.
Zadatek w treści umowy
Jak zostało już wspomniane wcześniej, kwestia zadatku może być zawarta w treści umowy, ale nie wymaga się tego dla skuteczności ustawowych konsekwencji jakie za sobą niesie. Zastrzeżenia w treści umowy będą konieczne w sytuacji, w której strony umowy chcą zastrzec inne skutki prawne, niż te wynikające z kodeks cywilnego. Strony mogą więc powielić w umowie skutki jakie niesie za zadatkiem ustawa, co jest działaniem tak naprawdę zbędnym, jak i je zmodyfikować, co będzie potrzebne do dla wyłączenia stosowania skutków ustawowych.
Jeśli więc w przypadku umowy deweloperskiej, przy jej zawieraniu w formie aktu notarialnego, nabywca wręczy deweloperowi pewną kwotę pieniężną, będzie to w świetle prawa traktowane jako wręczenie zadatku, niosące za sobą skutki z art. 394 kodeksu cywilnego, bez względu na to, czy zostało to określone w zawieranej umowie.
Żądanie zwrotu zadatku
Kwestia zwrotu uiszczonego zadatku wypływa w sytuacji niewykonania umowy przez drugą stronę. Jeśli deweloper, który otrzymał od nabywcy zadatek, umowy nie wykonał, to musi się liczyć z tym, że nabywca będzie mógł od umowy odstąpić oraz żądać zwrotu dwukrotności wpłaconego wcześniej zadatku. Warto pamiętać, że odstąpienie od umowy jest możliwe bez wyznaczania dodatkowego terminu na jej wykonanie. Oznacza to, że nabywca nie musi domagać się dalszego spełnienia umowy i nadal wyczekiwać jej spełnienia przez dewelopera. Jeśli chodzi o termin zwrotu zadatku w dwukrotnej wysokości, to powinno to nastąpić niezwłocznie po wezwaniu dewelopera do jego zwrotu. Jeśli zadatek był uiszczony w formie pieniężnej, to strona, która nie wywiązała się z umowy winna zapłacić drugiej stronie kwotę podwojoną, a gdy przedmiotem zadatku były inne rzeczy zamienne, np. dachówka, to żądanie będzie opiewało na dwukrotną ich ilość.
Trochę inaczej jest w przypadku rozwiązania umowy, ponieważ skutkuje to obowiązkiem zwrotu zadatku przez tę stronę, która go otrzymała. Jednak należy zwrócić w tym przypadku uwagę na to, że zwrot dotyczy wyłącznie kwoty uiszczonej, a już nie jej dwukrotności. Natomiast w przypadku rozwiązania umowy po częściowym jej wykonaniu należy podjąć próbę zaliczenia zadatku na poczet np. ceny jaką miał uiścić nabywca. Dopiero gdyby okazało się to niemożliwe, albo gdyby zadatek był większy niż już spełnione świadczenie, deweloper powinien go zwrócić nabywcy w całości albo w odpowiedniej części.
Natomiast, jeśli umowa będzie wykonana, to zadatek wpłacony chociażby przez nabywcę na rzecz dewelopera, podlega zaliczeniu na poczet ceny jaką nabywca zobowiązał się zapłacić. Tylko jeśli zaliczenie zadatku nie będzie możliwe, podlega on zwrotowi. Tak samo będzie, jeśli umowa, w której go zastrzeżono okaże się umową nieważną. Nieważność całej umowy rozciąga się wtedy również na kwestie zadatku i jeśli został on wręczony, podlega zwrotowi.
Podstawa prawna: art. 394 kodeksu cywilnego.
